Le nouveau PAG
de la Ville de Luxembourg
Après 10 ans d’études, de travail et de discussions, le Conseil communal de la Ville de Luxembourg a officiellement adopté le projet du nouveau Plan d’Aménagement Général (PAG) lors de sa séance du 28 avril 2017. Retour sur ce projet qui aura mis quelque temps à sortir de terre...
Ce nouveau PAG, amélioration du précédent plan dit « Joly », du nom d’un célèbre urbaniste parisien qui fut son concepteur, et appliqué en 1991, vise à accompagner la croissance de population de la Ville et son développement avec les enjeux urbains qui y sont liés.
La refonte du PAG ne prévoit pas une extension du périmètre d’agglomération mais plutôt une utilisation des réserves foncières à travers la protection des constructions existantes et la densification des nouveaux quartiers, sans oublier la conservation et l’amélioration des espaces verts.
Actuellement, la moitié du territoire de la Ville est constituée par des espaces verts, parcs et forêts, et terrains non constructibles. Cette répartition sera maintenue avec le nouveau PAG et la proportion réservée aux espaces verts au sein de l’agglomération, à savoir près de 14 %, sera conservée, voire étendue et aménagée de manière plus harmonieuse.
Le PAG actuel prévoit déjà 27 % de zone d’habitation de réserve qui n’a, à ce jour, pas encore été comblée. Le territoire de la Ville dispose donc d’ores et déjà des espaces nécessaires pour permettre un développement urbain adapté, le but étant de garantir une mixité équilibrée entre logements, espaces de loisirs, espaces verts, zones de récréation, équipements publics et activités commerciales. D’après les potentiels de croissance, la Ville de Luxembourg peut accueillir 180.000 habitants sans devoir agrandir son territoire.
Le mode d’utilisation au sol uniquement
La différence principale entre le plan « Joly » et le nouveau PAG est celle que le nouveau PAG se limite à définir les affectations admises sur le territoire de la Ville tel que prévu dans la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain. Il indique donc uniquement le mode d’utilisation du sol. Le PAG à lui seul n’est donc pas suffisant pour déterminer les possibilités de construire en ville, mais il est complété par des Plans d’Aménagement Particuliers (PAP) « quartier existant » qui déterminent à leur tour les règles de construction.
C’est ce dernier point qui a soulevé quelque 1.000 réclamations suite à la présentation du projet au public en juin 2016. En effet, cette refonte du PAG accompagnée des PAP « quartier existant » implique un risque potentiel pour tout propriétaire de terrain situé dans la commune de Luxembourg ou pour tout promoteur désireux de réaliser un projet immobilier de voir changer les règles applicables aux terrains concernés. C’est ainsi que des éléments cruciaux tels que le caractère constructible ou non d’un terrain, les prescriptions dimensionnelles de ce qui peut être construit sur le terrain, la destination des immeubles sis sur le terrain ou le nombre de logements constructibles sur le terrain peuvent se retrouver à changer.
En plus des réclamations venant de particuliers, professionnels ou avocats spécialisés, les partis de l’opposition au Conseil communal ont voté contre le projet lors du vote d’adoption définitive du 28 avril 2017. De manière générale, ceux-ci regrettent que la très forte croissance économique, qui est fondamentalement à l’origine du déficit en logements et de l’augmentation massive du trafic, continue d’être soutenue de tous bords.
Le constat de la Chambre des Métiers est simple : il y a de plus en plus d’habitants au Luxembourg et le nombre de logements est insuffisant.
Depuis 10 ans, le Grand-duché voit sa population grandir de quelque 10.000 personnes tous les ans tandis que le nombre de personnes par ménage diminue.
Résultat : le besoin en logements augmente.
Mais malgré les réticences et les oppositions, le nouveau PAG a été adopté.
Joanne Wrobel
Capital Markets & Project Development Advisory
CBRE Luxembourg
