Vu l’ampleur que prend le phénomène du coworking dans l’immobilier aujourd’hui, l’expert en services spécialisés en immobilier d’entreprise Cushman & Wakefield a réalisé une étude sur le sujet dont voici quelques tendances.

Sous la poussée des télétravailleurs, salariés nomades, jeunes chefs d’entreprise, startupers…, les espaces de travail sont en pleine mutation. Avec 1,2 million de coworkers dans le monde début 2018 (+ 1 % par rapport à 2017), les espaces qui leur ont été alloués ont été multipliés par 10 depuis 2012 et seraient au nombre de 14.000 dans le monde.

Des enseignes internationales comme WeWork, Nextdoor ou Morning Coworking louent régulièrement à travers le monde des surfaces de plus de 5.000 mÇ, ce qui qualifie les transactions de coworking de grande ampleur par les professionnels de l’immobilier, qui s’emparent peu à peu du concept pour l’intégrer à leur offre et viser une clientèle plus large.

Qui loue des espaces de coworking ?

Les propriétaires qui louent des espaces de coworking peuvent avoir plusieurs motivations : valoriser leur image (rester dans l’air du temps), sécuriser le remplissage de l’immeuble (faire baisser la vacance de l’immeuble, générer un loyer), revaloriser l’immeuble (les entreprises de coworking prendraient à leur charge davantage de travaux de rénovation que les autres), etc. Mais certains éléments propres au mode opératoire des entreprises de coworking peuvent générer des risques pour le propriétaire. Pour assurer leur rentabilité, les espaces de coworking doivent être utilisés de manière plus intensive que les bureaux classiques. Cette forte densité de population au mÇ inciterait à redimensionner les équipements techniques et à réaliser des travaux pour optimiser les capacités, ce qui, à terme, accélérerait l’obsolescence des immeubles. Les risques d’impayés/retards de paiement pourraient augmenter compte tenu du caractère relativement récent du modèle économique des coworkers : 60 % des espaces de coworking dans le monde sont déficitaires (Deskmag, 2016). Néanmoins, les grandes enseignes de coworking ont un business model relativement solide.

Alors que l’on pourrait penser le contraire, les entreprises de coworking s’engagent souvent sur des durées longues, atteignant parfois des records de longévité (jusqu’à 12 ans fermes). Cela s’explique par les investissements liés à la localisation (près d’une gare, dans un quartier d’affaires…) et aux coûts des travaux de rénovation ou de réaménagement des espaces dans l’immeuble.

Vers de nouvelles valorisations immobilières

On le sait, l’immeuble de demain aura des fonctions multiples et abritera des acteurs hétéroclites. Dès lors, les espaces de coworking pourraient faire office de vitrines de l’innovation immobilière tout en attirant d’autres populations sur un territoire, dans un quartier et constituer ainsi la nouvelle clientèle de commerces, restaurants… qui se trouvent dans le même immeuble ou à proximité. Véritables laboratoires des nouvelles tendances, les espaces de coworking sont une mine d’informations quant aux besoins et comportements des travailleurs de demain.

Au Luxembourg le développement d’espaces de coworking va de pair avec l’expansion de sa communauté d’entrepreneurs et de startupers, soit une dizaine à ce jour sur la capitale mais aussi en zone frontalière.

Les projets, initiés seulement pour l’heure par des promoteurs et des foncières qui possèdent une filiale de coworking, vont, c’est certain, concerner très rapidement tous les acteurs liés à l’immobilier, publics et privés, certes parce qu’ils sont innovants, mais surtout parce qu’ils seront boostés par les jeunes générations qui ont un rapport au travail totalement différent de celui de leurs aînés.

Isabelle Couset