Cushman & Wakefield L’immobilier de bureaux en pleine mutation

Figurant dans le top 3 des leaders mondiaux des services spécialisés en immobilier d’entreprise avec 51.000 collaborateurs et 400 bureaux dans 70 pays, Cushman & Wakefield combine expertises mondiale et locale afin d’anticiper les grandes tendances de demain. Cédric Van Meerbeeck, Head of Research & Marketing Belux de Cushman & Wakefield, nous en expose quelques-unes.

Quelles sont pour vous les tendances qui se dessinent dans les quartiers business du Luxembourg ?

L’obligation de gagner la guerre des talents est omniprésente chez les gros employeurs, qui, de ce fait, doivent disposer aussi, autour de leurs bureaux, d’un environnement attrayant afin de satisfaire la nouvelle génération de salariés (Milleniaux) en demande de logement, services, loisirs… D’où l’émergence de pôles, assez similaires – la mixité se retrouve dans tous les projets – aux 4 coins de la capitale. Le sentiment d’appartenance à un quartier étant très important pour la Génération Y, nous conseillons de plus en plus à nos clients à la recherche d’un nouveau bâtiment de ne plus concentrer une offre de services uniquement réservée à leurs salariés au sein de leur immeuble, mais de leur permettre de profiter et de vivre la ville, ce qui induit de construire à proximité. Je pense que dans les 5-7 ans à venir, on assistera à une décélération des demandes pour les quartiers périphériques comme Capellen ou Munsbach au profit de ceux de la Cloche d’Or ou de Belval, plus proches des centres urbains. La nouvelle ligne du tram devrait d’ailleurs voir de nouveaux arrivants se repositionner tout le long de celle-ci. Mais il faudra des années pour remodeler le paysage actuel.

Les problèmes de mobilité rebattent-ils les cartes de l’immobilier de bureaux ?

Oui, la provenance géographique de la main-d’oeuvre est un paramètre que les entreprises intègrent de plus en plus dans leurs projets afin de faciliter au maximum l’accès aux bureaux. Au Luxembourg, on note un réel paradoxe entre l’offre de transports publics, qui reste très concentrée sur la ville, et l’utilisation toujours plus grande des voitures. Etant donné que les salariés sont en majorité des frontaliers, il faudra sans doute que le pays et les villes frontalières planchent, à terme, sur des projets offrant de vraies alternatives. Déménager plus près des frontières est aussi une réflexion que bon nombre d’entreprises mènent et on assiste déjà à un éclatement du siège social avec des petites cellules locales à Belval, Aéroport…, plus accessibles.

Le green : une tendance ou une réalité ?

Aujourd’hui, la majorité des acteurs font des investissements socialement responsables. Promoteurs et investisseurs sont donc de plus en plus attentifs aux certifications, celles-ci étant même le seul sésame qui donne droit à l’ouverture d’un dossier ou à une acquisition. Récemment, la certification WELL Building Standard® a fait son apparition au Luxembourg et, dans les années qui viennent, les investisseurs accorderont autant d’importance au bien-être des occupants qu’aux matériaux utilisés. On note d’ailleurs que le ratio bureaux/espaces communs des nouveaux bâtiments se situe autour des 65 % (85 % auparavant) - 35 % (15 %). Du côté des pouvoirs publics européens, les critères de soumissions sont renforcés par des obligations éthiques. Même si des progrès restent à faire, on avance.

Ces certifications évolueront certainement au fil des années. Que faire des bâtiments actuels qui ne seront plus aux normes ?

Les certifications actuelles évolueront sans doute en fonction de critères plus stricts. Les architectes en tiennent déjà compte aujourd’hui et pallient cette éventualité en misant sur la modularité et la flexibilité, et en laissant une grande marge de manoeuvre pour tout ce qui est évolution technologique. Les bâtiments construits aujourd’hui seront donc facilement reconvertibles.

Propos recueillis par Isabelle Couset